Vizinho chato? Conheça as leis de condomínios e saiba o que fazer

Especialmente nas grandes e médias cidades, é cada vez mais comum viver em condomínios com vários apartamentos ou casas, do que em terrenos individuais. Embora morar em prédio ou condomínio tenha suas vantagens — como os serviços e a segurança —, a convivência com vizinhos tão próximos pode gerar alguns problemas. 

Então, para resolver possíveis conflitos e evitar que tudo vire uma bagunça, existem as leis de condomínio. Conhecê-las é importante porque até podemos tentar resolver as coisas na base do bom senso — mas, quando ele não funciona, temos que recorrer às leis. Aí, não tem do que reclamar: lei é lei e deve ser respeitada por todos.

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As várias leis que regem a vida em condomínio

A primeira regra que todos os condomínios precisam seguir é a Constituição Federal de 1988. Ela não tem nenhuma regra específica sobre isso, mas ela tem vários artigos que podem ser importantes para as brigas entre vizinhos — como direito à propriedade privada.

Depois da CF 88, as regras mais importantes para a vida comunitária estão no Código Civil de 2003, que tem 27 leis de condomínio específicas. Ela define como devem ser as assembleias e eleições de síndicos, direitos e deveres dos moradores, limitações de barulho e o que fazer com um "condômino antissocial" — isto é, que atrapalha a convivência com os vizinhos. O CC é complementado pela Lei n.º 4.591/64, a antiga lei dos condomínios — a maioria de seus artigos foi revista no CC, mas ela ainda pode valer para regras que não foram reescritas.

Também há leis municipais que podem influenciar a vida em condomínio, como as "leis do sossego" e regras sobre uso de focinheira em certas raças de cachorro. Mas isso depende de cidade para cidade. O mesmo vale para as regras específicas da pandemia, como máscaras e permissão para eventos sociais. 

Depois disso, vem as convenções e regimentos internos de cada condomínio, que não podem desrespeitar nenhuma das leis "superiores". Ou seja, por mais que o síndico diga que não pode ter animal de estimação no prédio porque "está no regimento", essa é uma regra fere a CF 88 e o Código Civil, então não vale de nada. Também não se pode proibir condômino inadimplente de participar de assembleias e sorteios de vagas de garagem pelo mesmo motivo.

Então, se o síndico do seu prédio coloca regras sem sentido, você pode argumentar que ele está ferindo a CF 88 e o Código Civil — e que as leis dele não valem. Se ele não gostar, ele que se candidate a deputado para mudar a CF. 

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É importante conhecer as leis de condomínios

Para jogar com o regulamento debaixo do braço, você deve conhecê-lo. Então, quando você se muda para um condomínio, é importante ganhar uma cópia do regimento interno e dar uma olhadinha nela. Por mais chato que pareça, isso pode ajudar você quando o bicho pegar. Além disso, são só cinco ou dez páginas. Lá, você terá tudo bem resumido:

• Regras para uso das áreas comuns;
• Como alugar salões de festa e outros serviços;
• Horários para mudanças e reformas (geralmente em horário comercial);

O mais importante é entender que, da porta do apartamento para dentro, você está na sua unidade particular e pode fazer o que quiser — desde que não incomode os vizinhos e não ultrapasse o uso residencial do apartamento. 

Da porta para fora, você está na área comum e deve respeitar o regimento interno. Se a regra diz pode brincar no corredor ou estender roupa para fora da sacada, não pode. Simples assim. Se você não concorda, pode propor mudanças em uma assembleia — porém enquanto a regra estiver em vigor, deve ser respeitada.

Um exemplo bem simples envolvendo os pets: você pode tê-los na sua casa, desde que eles não latam o dia todo e atrapalhem os vizinhos. Porém o condomínio também pode exigir que você só saia com eles na guia, para não incomodar os outros. 

O que fazer com vizinho barulhento?

Nesse assunto, um dos principais problemas em qualquer condomínio diz respeito às músicas ou televisões altas. Mas engana-se quem pensa que vale a "Lei do Silêncio" das 22h às 07 — e fora disso pode tudo. Se uma pessoa se sentir incomodada, mesmo durante o dia, e comprovar que o barulho está muito exagerado, ela pode reclamar sim. 

A regra específica depende de cidade para cidade, mas na maioria delas, se você comprovar que o barulho está acima de 50 decibéis na sala da sua casa, é possível reclamar. Há prédios que preveem que, se três ou mais condôminos registrarem queixa no livro de ocorrências, os vizinhos barulhentos podem ser multados — mesmo durante o dia. Latido de cachorro também se enquadra nessa regra.

Mesmo assim, o recomendado é tentar conversar com o vizinho antes de registrar queixa — já que pode se tratar de uma situação pontual ou que o vizinho nem sabia que incomodava. Se a pessoa não quiser colaborar pelo bom senso, aí pode meter reclamação e multa nele. 

Aliás, a regra para barulho também vale para a fumaça de cigarros e cheiros: na sua unidade, você pode fazer o que quiser, mas se incomodar os vizinhos, pode haver multa.

Vale lembrar que o direito não é uma ciência exata e as leis são passíveis de interpretação — por isso que muitos casos vão parar na Justiça. Em caso de dúvida, há vários fóruns na internet que reúnem síndicos para tirar dúvidas e você sempre pode consultar um advogado. E você: já teve alguma treta séria com vizinho?